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✅전세사기 피해가 증가하면서 세입자들은 전세 계약 전 사기 수법을 사전에 차단하고 안전한 계약을 체결하는 방법을 반드시 알아야 합니다.
특히 깡통전세(보증금이 매매가보다 높은 경우), 이중계약, 허위 임대인 계약 등이 주요 사기 유형으로 발생하고 있습니다.
이번 글에서는 전세사기의 주요 유형과 피해를 방지하는 법적·실무적 방법을 정리하였습니다.
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전세사기 피해 방지법: 안전한 전세 계약을 위한 필수 가이드
1. 전세사기 주요 유형
✅ 1-1. 깡통전세 (보증금 미반환 위험)
- 전세보증금이 매매가보다 높은 경우, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 위험이 큼.
- 주택담보대출(근저당)이 많은 주택일수록 보증금 반환이 어려움.
✅ 1-2. 이중계약 (이중 전세계약 및 권리 침해)
- 집주인이 같은 집을 두 명 이상의 세입자와 전세계약을 체결하여 보증금을 가로챔.
- 계약 이후 임대인이 담보 대출을 받아 세입자보다 은행이 먼저 돈을 회수하는 경우도 있음.
✅ 1-3. 허위 임대인 사기 (대리인 사칭)
- 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우.
- 위조된 인감증명서나 위임장을 활용해 집주인 대신 계약을 진행하는 사례가 있음.
✅ 1-4. 계약 만료 후 보증금 반환 거부
- 계약이 끝났음에도 집주인이 고의적으로 보증금을 돌려주지 않음.
- 새로운 세입자를 구할 때까지 버티는 경우가 많음.
2. 전세사기 피해 방지법 (필수 체크리스트)
전세계약을 체결하기 전에 아래 6가지를 반드시 확인해야 합니다.
🔎 1️⃣ 등기부등본 확인 (임대인의 소유권 및 근저당 체크)
- 등기부등본은 전세계약 전 반드시 확인해야 하는 핵심 서류입니다.
- 확인 방법: 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람 가능.
- 체크 포인트:
✔ 소유주가 임대인과 동일한지 확인 (명의 도용 방지).
✔ 근저당권(담보대출) 및 가압류 내역 확인 (전세보증금 보호).
✔ 소유권 이전 예정 여부 확인 (곧 팔릴 예정이면 위험).
📌 주의할 점: 계약 전과 계약 당일 최소 2번 확인해야 함!
🔎 2️⃣ 실거래가 및 주변 시세 비교 (깡통전세 방지)
- 전세가가 매매가보다 높은 경우 깡통전세 위험이 큼.
- 국토교통부 실거래가 조회 시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 최근 거래 내역을 확인하세요.
- 전세가율(전세가/매매가 비율)이 80% 이상이면 위험 신호!
📌 예시:
- 해당 지역 아파트 매매가 3억 원, 전세가 2억 8천만 원 → 전세가율 93% (위험)
- 매매가 대비 전세가가 80%를 초과하면 계약 신중히 검토!
🔎 3️⃣ 선순위 근저당 확인 (보증금 보호 여부)
- 전세보증금보다 우선 변제권이 있는 대출이 많은 경우, 보증금 반환이 어려울 수 있음.
- 등기부등본에 기재된 근저당권 설정 금액이 전세보증금을 초과하면 위험!
📌 예시:
- 해당 건물에 은행 대출 2억 원 + 세입자 보증금 1억 5천만 원 → 보증금 반환 위험!
- 근저당 비율이 높은 주택은 전세 계약을 피하는 것이 안전함.
🔎 4️⃣ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 전세사기를 방지하는 가장 효과적인 방법은 전세보증보험 가입입니다.
- 보증보험이 불가능한 주택은 리스크가 높음.
- 가입 가능 여부는 주택도시보증공사(HUG) 및 SGI서울보증에서 확인 가능.
📌 전세보증보험 신청 조건 (HUG 기준)
✔ 임대인이 3개월 이상 연체된 세금이 없을 것
✔ 건물에 과도한 근저당이 설정되지 않았을 것
✔ 전세계약이 정상적인 절차로 이루어졌을 것
✅ 보증보험을 가입하면 보증금 반환이 어려운 경우 보험사에서 대신 지급해 줍니다.
🔎 5️⃣ 전세 계약 시 공인중개사 활용 (직거래 피하기!)
- 전세 계약은 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다.
- 중개사를 이용하면 계약서 위조, 서류 누락 등의 위험을 줄일 수 있음.
- 공인중개사의 중개사고 배상책임보험 가입 여부도 확인하세요.
📌 주의할 점
✔ 개인 간 전세 직거래는 위험도가 높으므로 가급적 피하기!
✔ 계약 시 반드시 확정일자를 받아 법적 보호를 받을 것!
🔎 6️⃣ 전세권 설정 또는 확정일자 받기 (보증금 반환 보호)
- 전세권 설정: 등기부등본에 전세권을 설정하면 법적으로 보증금을 보호받을 수 있음.
- 확정일자: 동사무소(주민센터)에서 계약서를 등록하면, 법적으로 보호 가능.
- 우선변제권 확보: 확정일자를 받은 세입자는 경매 시 보증금 우선 변제 가능.
✅ 전세권 설정 vs 확정일자 차이
| 비교 항목 | 전세권 설정 | 확정일자 |
| 법적 효력 | 강함 (등기 필요) | 약함 (우선변제권만 확보) |
| 비용 | 있음 (등기 비용 발생) | 무료 또는 저렴 |
| 보증금 반환 보호 | 강함 | 강함 (단, 우선변제권 순위에 따라 다름) |
📌 추천: 전세보증금이 크다면 전세권 설정 + 확정일자 병행하는 것이 안전함!
3. 전세사기 피해 시 대응 방법
1️⃣ 계약 해지 및 내용 증명 발송
- 계약 위반이 확인되면 임대인에게 내용증명을 보내 계약 해지를 요청하세요.
- 계약서 조항에 ‘보증금 반환 불가 시 해지 가능’ 조건이 있는지 확인하세요.
2️⃣ 법적 대응 (임차권 등기 명령)
- 계약 종료 후 보증금을 못 받았다면 임차권 등기 명령 신청 가능.
- 이후 법원에 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있음.
3️⃣ 경매 또는 공매 신청
- 최악의 경우 주택 경매 신청을 통해 보증금 반환을 요구할 수 있음.
- 다만, 선순위 대출이 많을 경우 보증금 회수가 어려울 수 있음.
4. 전세사기 예방은 사전 확인이 최선!
✅ 등기부등본을 확인하고, 선순위 근저당이 많으면 계약 피할 것
✅ 실거래가 조회 후 시세보다 과도하게 높은 전세가는 피할 것
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 확정일자를 받을 것
✅ 계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행할 것
🏠 안전한 전세 계약을 위해 철저한 사전 점검이 필수입니다!
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